Wien
14, Mühlbergstraße 9
VERÄUSSERUNG UMNUTZUNG ENTWICKLUNG
AUSWAHLVERFAHREN
zur Veräußerung, Umnutzung
und Entwicklung
der im Eigentum der Stadt
Wien stehenden Immobilie „Stadt des Kindes"
Wien 14, Mühlbergstraße 9
0. Inhalt
1. Ziel des Verfahrens
Seite 3
2. Verfahrensmodalitäten
Seite
3
3. Vorprüfung Seite 5
4. Termine Seite 5
5. Teilnehmer Seite 5
6. Jury Seite 6
7. Beurteilungskriterien Seite 6
8. Absichtserklärung der Verkäuferin Seite 7
9. Verpflichtungserklärung des Käufers Seite 7
10. Verfahrensunterlagen
Seite 8
11. Einzureichende
Unterlagen
Seite 8
12. Bestandsanalyse Seite 9
13.
Verfahrensabsicht der Stadt Wien
Seite 12
Abbildung am Titel: Anton Schweighofer: Wettbewerbsentwurf
zur „Stadt des Kindes", Modellfoto, 1969
Stadt des Kindes" Seite 2 von 13 11.02.2002
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1.
Ziel
des Verfahrens
Die
Stadt Wien hat ihr Konzept der Jugendbetreuung in den neunziger Jahren in
Einklang mit internationalen Entwicklungen in der Sozialpädagogik strategisch
neu ausgerichtet. Dadurch kam es zu einer Dezentralisierung der seit zwei
Jahrzehnten in der „Stadt des Kindes" konzentrierten Jugendbetreuung.
Statt auf eine zentrale, große Anlage setzt man nun auf viele kleine, im
Stadtgebiet verteilte Wohneinheiten.
Die
1974 in Betrieb genommene Anlage in Wien - Penzing gilt als Hauptwerk der österreichischen
Architektur dieser Zeit. Friedrich Achleitner erwähnt die „Stadt des
Kindes" ausführlich in seinem Standardwerk „Österreichische
Architektur im 20.Jahrhundert" (Band Hl/2, Seite 113; Residenz-Verlag,
Salzburg und Wien 1995), was gemeinhin als höchstes Prädikat gilt: „Die
Anlage ist aus zwei Gründen besonders interessant: einmal durch das sozialpädagogische
Konzept (der Stadträtin Maria Jacobi) und zum anderen durch die daraus
entwickelte architektonisch-städtebauliche Form. Es sollte als Alternative zu
den „geschlossenen" Jugendheimen (mit den programmierten
sozialen Folgeschäden) eine offene Struktur gefunden werden. Die auf
Transparenz angelegte Architektur liefert der inhaltlichen Konzeption eine adäquate
Form- die STADT DES KINDES blieb wohl eine utopische
Vision."
Anlässlich
des fünfzigjährigen Bestands der Republik Österreich, im Jahr 1968, sieht
sich die Stadt Wien zur drei feierlichen Manifestationen veranlasst: ein Fonds
zur Förderung der wissenschaftlichen Forschung, das „Sozialmedizinische
Zentrum Ost" und die „Stadt des Kindes" werden errichtet. Durch
einen sozialpädagogischen Paradigmenwechsel verliert die „Stadt des Kindes"
trotzdem sukzessive ihre primäre Nutzung. Ungebrochen ist
allerdings die städtebauliche, architektonische und (architektur)historische
Bedeutung der von Architekt Anton Schweighofer nach einem Wettbewerbsgewinn 1969
realisierten „Stadt des Kindes".
Das
öffentliche Bauwerk stand bis vor kurzem nicht nur ex lege unter
Denkmalschutz, sondern steht vielmehr unter besonders aufmerksamer Beobachtung
der Fachwelt. Aber auch die politischen Parteien in den betroffenen Bezirken 13 und 14 und im Gemeinderat, nicht zuletzt viele
interessierte Bürger haben die Bedeutung der „Stadt des Kindes" als
sozial utopisches Projekt Kristallisationskern der Quartierentwicklung erkannt
und drängen auf einen bedachtsamen Umgang mit dieser wertvollen Manifestation.
Dieses
Verfahren kann also nicht nur eine auf den Kaufpreis abzielende Veräußerung
der Immobilie zum Ziel haben, sondern eine stimmige Weiterentwicklung der
baulichen Ressourcen, der besonderen räumlichen Potenziale der Anlage.
Thematisch liegt der
Schwerpunkt bei der Suche nach einer neuen Nutzung bei
Sonderwohnformen. Den Bewerbern steht
aber
frei,
andere ihnen zweckmäßig erscheinende Nutzungsmuster für
den Bestand und das zusätzliche Bauland vorzuschlagen.
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2.
Verfahrensmodalitäten
2.1.
Verkäuferin
Das
Verfahren wird durch die Stadt Wien, vertreten
durch
die Magistratsabteilung 69 (rechtliche und administrative Grundstücksangelegenheiten),
1080 Wien, Lerchenfelderstraße 4
durchgeführt.
2.2
Berater der Verkäuferin
Die Verkäuferin wird bei der Durchführung des Verfahrens von DI Walter M. Chramosta, Geusaugasse 47.14, A-1030 Wien, T 01.718 73 78, F 01.712 77 35 beraten. Der Berater hat bei der Erstellung der Unterlagen zu diesem Verfahren mitgewirkt. Zur Vorprüfung werden weitere Fachleute und Behördenvertreter in beratender Funktion beigezogen.
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2.3.
Art des Verfahrens
Das
Verfahren wird als einstufiges Auswahlverfahren geführt. Von den Bewerbern wird
ein verbindliches Angebot zur Nutzung, Entwicklung und Verwertung der
Liegenschaft erwartet. Interessenten aus dem Kreis der Bauinvestoren und
Projektentwickler sind eingeladen, Vorschläge zur Umnutzung und Entwicklung
zu formulieren und durch aussagekräftige Unterlagen und Nachweise zu belegen.
Die Jury wird eine Bewertung der eingereichten Vorschläge mit Reihung und - bei
entsprechend qualifizierten Angeboten - eine Empfehlung an die Verkäuferin
hinsichtlich des besten Kaufangebots abgeben.
2.4.
Gegenstand des Verfahrens
Gegenstand
des Verfahrens sind die im beiliegenden Entwurf zum neuen Flächenwidmungs- und
Bebauungsplan als Bauland-Wohngebiet (W), als Erholungsgebiet-Parkanlagen (Epk)
und Erholungsgebiet-Sport- und Spielflächen (Esp) ausgewiesenen Teile der
Liegenschaften Grundbuch 01216, Weidlingau, EZ 392, mit den Grundstücksnummern
79/1 und 188 und EZ 361, mit der Grundstücksnummer 146/1, Grundbuch 01201,
Auhof, EZ 390 mit den Grundstücksnummern 3/12 und 3/14
im
13. und 14. Wiener Gemeindebezirk.
Die Anschrift lautet auf Wien 14, Mühlbergstraße 9 bzw.
Hofjägerstraße 2. Grundeigentümerin dieser Liegenschaften ist die Stadt
Wien. Die genannten Liegenschaftsteile stehen zum Verkauf, der Rest der
Liegenschaften wird in das Schutzgebiet Wald- und Wiesengürtel (SWW) übergeführt
(siehe Beilage: Entwurf zur Neufestsetzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes,
MA21-A).
2.5.
Aufwandsentschädigung
Für
die eingereichten Unterlagen wird keine Aufwandsentschädigung bezahlt.
2.6.
Anlaufstelle
Die
Magistratsabteilung 69 der Stadt Wien, Herr OAR Karl-Peter Löwenstein,
Lerchenfelderstraße 4, Telefon (01) 4000/83924, Fax (01) 4000/99/83924 fungiert
als Anlaufstelle für die Teilnehmer am Auswahlverfahren.
2.7.
Gerichtsstand
Gerichtsstand
ist Wien.
2.8.
Währung
Die
geltende Währung ist der EURO.
2.9.
Aushaftendes Wohnbauförderungsdarlehen
Laut
Grundbuchauszug ist die Liegenschaft mit einem Schuldschein belastet (Pfandrecht
über ATS 59,071.300,- vom 2.1.1980). Es besteht ein Veräußerungsverbot gemäß
WBFG 1968 für das Land Wien. Dem Bauvorhaben „Stadt des Kindes" wurde
ein Wohnbauförderungsdarlehen mit der Laufzeit von 1.10.1974 bis 1.4.2024 in
der Höhe von EUR 4,292.878,79 (ATS 59,071.300,-) gewährt. Die aushaftende
Darlehenssumme wird vor dem Verkauf getilgt.
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3.
Vorprüfung
3.1.
Vorprüfer
Die
Vorprüfung wird von DI Walter M. Chramosta, Geusaugasse 47.14, A-1030 Wien,
unter
Beiziehung
weiterer Fachleute in beratender Funktion, durchgeführt. Es werden mitwirken:
Für
die MA 4 (allgemeine Finanz- und Wirtschaftsangelegenheiten): Frau Mag.
Christine Spieß
Für
die MA 11 (sozialpädagogische Einrichtungen): Frau OSR Mag. Renate
Balic-Benzing
Für
die MA 21-A (Stadtplanung und Flächennutzung Innen-West): Frau Mag. Susanne
Pfleger
Für
die MA 23 (Amtshäuser, Nutzbauten, Nachrichtentechnik): Herr Ing. Günter
Schweiger
Für
die MA 24 (Hochbau): Herr Abteilungsleiter Ing. Martin Jank
Für
die MA 40 (Technische Grundstücksangelegenheiten): Frau SR Dipl.-lng. Eva Benno
Für
die MA 69 (rechtliche und administrative Grundstücksangelegenheiten): Herr OAR
Karl-
Peter
Löwenstein
3.2.
Aufgaben der Vorprüfung
-
Überprüfung der Erfüllung der Voraussetzungen des Verfahrens gemäß Pkt. 5,
Pkt. 9 und Pkt. 11;
-
Feststellung aller quantifizierbaren Merkmale, die für die Beurteilung durch
die Jury von Belang sein können,
-
Überprüfung des angebotenen Kaufpreises.
3.3.
Vorprüfungsbericht
Die Ergebnisse der Vorprüfung
werden der Jury als schriftlicher Bericht vorgelegt und zudem
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4.
Termine
Ausgabe
der Verfahrensunterlagen: ab 11.2.2002 Abgabe schriftlicher Fragen an die MA 69:
27.2.2002 Fragebeantwortung durch die MA 69 mit Besichtigung der Immobilie:
8.3.2002 (Treffpunkt „Stadt des Kindes", Eingang Schwimmbad, 9.00 Uhr)
Abgabe der Angebote: 10.5.2002 Sitzung der Jury: 29.5.2002
5.
Teilnehmer
Teilnahmeberechtigt
sind physische und juristische Personen, welche die Befähigung und die
wirtschaftlichen Möglichkeiten zur Realisierung der vorgeschlagenen
Projektentwicklung und zum Ankauf der Liegenschaft haben; beizubringen sind
diesbezüglich aussagekräftige Nachweise z.B. Auszüge aus dem Firmenbuch,
Nachweis der Bonität, Referenzen über die Verwirklichung ähnlicher
Bauaufgaben.
Bei
physischen Personen sind verpflichtend Name, Beruf, Geburtsdatum und Adresse;
weiters sind Telefon, Fax, gegebenenfalls E-Mail anzugeben. Bei juristischen
Personen sind verpflichtend Firmenbezeichnung, Rechtsform, Adresse,
Firmenbuchnummer (oder gleichwertiges Register); weiters Telefon, Fax,
gegebenenfalls E-Mail, anzugeben.
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Bei
angestrebter Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln oder anderen
Subventionen der öffentlichen Hand gelten die jeweiligen Bestimmungen
(Anspruchsberechtigung).
Als
Bewerber ausgeschlossen sind die Mitglieder der Jury, die Berater der Verkäuferin
und die Vorprüfer samt ihren Mitarbeitern.
6.
Jury
Es
ist das Ziel der Jurierung, der Verkäuferin das beste Kaufangebot zu empfehlen.
Die Jury ist wie folgt zusammengesetzt:
Juroren
o.
Univ. Prof. Dipl.-lng. Dr. Klaus Semsroth, TU Wien, Institut für Städtebau
Architekt em. Univ.-Prof. Mag. Dr. Anton Schweighofer, Wien
Architektin
Univ.-Prof. DI Kerstin Dörhöfer, Berlin
Prok.
Josef Frühwirth, Wiener. Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds
DI
Heinz Gerstbach, Bezirksvorsteher des 13. Bezirkes der Stadt Wien,
Andrea
Kalchbrenner, Bezirksvorsteherin des 14. Bezirkes der Stadt Wien,
Mag. Josef
Herwei, Magistratsabteilung 69 der Stadt Wien (rechtliche und administrative
Grundstücksangelegenheiten)
OSR
DI Wilhelm Wimmer; Magistratsdirektion - Stadtbaudirektion, Gruppe Hochbau und
Haustechnik.
Ersatzjuroren
Architekt
Dipl.-lng. Dr. techn. Erich Raith
Architekt
em. Univ.-Prof. DI Dr. Hans Puchhammer, Wien
Architektin
Univ.-Prof. Mag. Irmgard Frank, Wien/Graz
DI
Dr. Bernd Rießland, Wiener Wirtschaftsförderungsfonds, Wien
Dorothea
Drlik, Bezirksvorsteher-Stellvertreterin f. d. 13. Bezirk
Robert
Pschirer, Bezirksvorsteherin - Stellvertreter f. d. 14. Bezirk
Architekt
DI Harald Trautner, Magistratsdirektion - Stadtbaudirektion, Gruppe Hochbau und
Haustechnik
7.
Beurteilungskriterien
Die
Nutzungsvorschläge werden von der Jury nach folgenden Kriterien und
Gewichtungen bewertet:
Gesamtnutzungskonzept
Klares
Zielgruppenkonzept für Bestand und Neubauten, das sich auch in den Überlassungsformen,
im Betriebskonzept usw. schlüssig wieder findet. Soziale, ökonomische und ökologische
Wirkungen der Umnutzung auf das Quartier. Dauer bis zur Realisierung des
Angebotes. Gewichtung: 20%
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Funktion
der Hochbauten
Nachvollziehbare
Raumorganisation im Hinblick auf das Zusammenspiel der privaten, teilöffentlichen
und öffentlichen Nutzungen. Ausnutzung der Potenziale des Bestands. Wahrung und
Fortführung der architektonischen Intention der bisherigen „Stadt des
Kindes". Funktionales Zusammenwirken von Bestand und Neubauten. Konzept zum
Betrieb bestehender Sport- und Freizeiteinrichtungen. Gewichtung: 20%
Funktion
der Freiräume
Nutzung,
Erhaltung und Verbesserung vorhandener Freiraumpotenziale, besonders der
internen Straßen- und Platzräume. Konzept zu Situierung und Betrieb
bestehender bzw. neu errichteter Sportplätze, Spiel-, Erholungs- und
Gemeinschaftsflächen. Räumliches Zusammenwirken mit umgebenden Parkanlagen und
dem Wald- und Wiesengürtel. Gewichtung: 20%
Finanzielles
Angebot
Kaufpreis,
unter separater Ausweisung der beabsichtigten Inanspruchnahme öffentlicher
Mittel. Sozialverträglichkeit des öffentlichen Betriebs der Sport- und
Freizeiteinrichtungen. Kosten der Überlassung von Nutzflächen; Bonität des
Bewerbers, angebotene finanzielle Sicherstellungen (für den Kaufpreis, für die
Umsetzung des Konzeptes) sowie deren zeitliche Fixierung. Gewichtung 40%
8.
Absichtserklärung der Verkäuferin
Die
Verkäuferin erklärt ihre Absicht, den Vorschlag der Jury vertragrechtlich
umzusetzen. Die Letztentscheidung über den Verkauf obliegt jedoch den zuständigen
Gremien der Stadt Wien.
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9.
Verpflichtungserklärung des Käufers
In
Anerkenntnis der städtebaulichen und architektonischen Bedeutung des Bauwerks
verpflichtet sich der Käufer:
-
den vorgelegten Nutzungsvorschlag sowie die angebotene Funktion der Hochbauten
und Freiräume einzuhalten, den Baubestand im Sinne des Substanzerhalts
pfleglich zu behandeln, sowie alle Verpflichtungen auf seinen Rechtsnachfolger
rechtswirksam zu übertragen.
-
das Angebot in einem angemessenen Zeitraum umzusetzen
-
beim Umbau des Bestandes Herrn Architekt Univ.-Prof. Mag. Dr. Anton Schweighofer
als Konsulenten im Sinne des Vertreters des Bauherrn in gestalterischen und
architektonischen Fragen heranzuziehen;
-
zur Klärung der architektonischen Lösung für die Bauaufgabe ein geladenes
Gutachterverfahren mit mindestens fünf Architekten durchzuführen und dazu
Architekt Univ.-Prof. Mag. Dr. Anton Schweighofer als Fachjuror zu bestellen.
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10.
Verfahrensunterlagen
Diesen
zur Verfügung gestellten Informationen zum Verkauf der Immobilie werden
folgende Unterlagen gegen einen Unkostenbeitrag von EUR 100 (inkl. 20 % MWSt.)
beigegeben:
-
Entwurf der MA 21-A zur Neufestsetzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans,
-
Bestandspläne und Flächenaufstellungen,
-
Datei der Bestandspläne auf CD-ROM
-
technische Beschreibung aus dem Schlussbericht von 1976 (GESIBA)
-
Angaben zur Instandhaltung durch die Magistratsabteilungen 23
-
Begutachtung der Freiflächen durch die Magistratsabteilung 42
(Stadtgartensamt),
- Begutachtung der Freiflächen durch die Landesforstinspektion, Magistratsdirektion-Baudirektion,
- Informationen zu Person und Werk vom Architekt Anton Schweighofer Auszug aus dem Buch „Anton Schweighofer: Der stille Radikale" betreffend die „Stadt des Kindes"
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-
11.
Einzureichende Unterlagen
-
planliche Darstellung M 1:1000 des Nutzungsschemas (Grundrissschemata aller
Geschossebenen, Schnitte)
-
textliche Darstellung des Nutzungskonzeptes und des Nutzflächenmixes
-
Darstellung der terminlichen Abwicklung des Angebotes,
-
Beschreibung von Art und Umfang unterschiedlicher Überlassungsformen der Nutzflächen
(Miete, Eigentum, Verpachtung etc.)
-
Beschreibung des Betriebs- und Öffnungskonzepts für das zukünftige Angebot an
Freizeit- und Sporteinrichtungen
-
Beschreibung der Freiraumnutzung
-
Darstellung des finanziellen Angebotes an die Stadt Wien mit Kaufpreis und
separat ausgewiesenen Förderungsmitteln aus öffentlichen Haushalten, Mietenhöhe
und Verkaufspreise der Nutzflächen.
Verpflichtend
beizulegen sind:
-
Identitätsnachweis
Bei
einer Bietergemeinschaft die Identitätsnachweise aller Mitglieder der
Bietergemeinschaft; bei natürlichen Personen eine Kopie des Personalausweises
bzw. des Reisepasses; bei juristischen Personen eine Kopie des Firmenbuches,
bzw. eines gleichwertigen Registers.
-
Unterschriebene Zuverlässigkeitserklärung
Diese
hat zu bestätigen, dass Nichtzutreffen eines abgeschlossenen oder laufenden
Konkursverfahrens oder gerichtlichen Ausgleichverfahrens. Das Nichtzutreffen,
dass die Eröffnung eines Konkursverfahrens mangels hinreichenden Vermögens
abgewiesen wurde.
-
Die Verpflichtungserklärung die in Österreich geltenden arbeits- und
sozialrechtlichen Bestimmungen einzuhalten.
-
Bonitätsnachweis und Finanzierungsnachweis
Je
nach Vorschlag und Nutzung ist ein Bonitätsnachweis bzw. Finanzierungsnachweis
in entsprechender Höhe und mit zeitlicher Fixierung beizulegen.
-
Befähigungsnachweis
Je
nach Vorschlag und Nutzung sind dafür Nachweise einschlägiger Erfahrungen,
erforderlicher Befähigungsnachweise, Befugnisse, etc. beizulegen.
-
Verpflichtungserklärung des Käufers gemäß Pkt. 9
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Die
einzureichenden Unterlagen sind in einem geschlossenen Kuvert mit der deutlichen
Kennzeichnung „NICHT ÖFFNEN; AUSWAHLVERFAHREN STADT DES KINDES,
Abgabetermin 10.5.2002" bei der Anlaufstelle in der Magistratsabteilung 69
einzureichen.
12.
Bestandsanalyse
12.1.
Befund zur Projektvorbereitung
Am
Beginn steht 1968 der politische Wille zur Reform der Jugendführsorge. Zur
Planung und Durchführung des Projektes sowie zum Betrieb der „Stadt des
Kindes" wurde das Kuratorium Wiener Jugendheime mit vereinsähnlichem
Statut gegründet. Die Ausgliederung aus der zentralistischen Heimverwaltung
sollte Freiräume für Individualisierung und ein höheres Maß an lokaler
Dynamik gewährleisten. Zuletzt wird die „Stadt des Kindes" von der
Magistratsabteilung 11 verwaltet.
Die
„Stadt des Kindes" dient der Aufnahme von Pflegekindern, die über längere
Zeit, evtl. bis zur Erwerbsfähigkeit, in Betreuung der Stadt Wien bleiben müssen.
Die Betreuung solcher Kinder und Jugendlichen findet in familienähnlichen
Gruppen mit etwa 12 Personen statt. In der „Stadt des Kindes" sollten die
Wohneinheiten zueinander und mit den zentralen Infrastrukturen wie Freizeit-,
Sport- und Wirtschaftszentrum in urbanen Bezug gesetzt werden. Die
Gesamtstruktur war also nicht am Modell Kinderdorf und nicht am Kinderheim zu
orientieren, sondern sollte eine neue Form von kinderbezogenem Stadtteil
darstellen.
Das
Kuratorium schrieb dazu einen beschränkten Wettbewerb unter zwölf österreichischen
Architekten aus. Aus dem Verfahren ging Architekt Anton Schweighofer als Sieger
hervor. Die Jury stellte zu Schweighofers Wettbewerbsentwurf unter anderem fest:
„Dem Projekt liegt die Idee einer Stadt des Kindes zugrunde, im Gegensatz zum
Kinderdorf. Die Bewohner dieser Anlage werden später als Erwachsene in der
Stadt wohnen, sie sollen daher bereits von ihrer frühesten Jugend an mit einer
ähnlichen Umweltsituation konfrontiert werden und sich mit ihr
auseinandersetzen. Durch die gewählte Verteilung der Baukörper ist es
gelungen, dieser Idee sichtbaren Ausdruck zu verleihen. Die Kompaktheit der
Gesamtanlage steht in bewußtem Gegensatz zur freien Landschaft. Der Verfasser
verzichtet auf die Schaffung eines eigenen zentralen Platzes und gibt einer
belebten, abwechslungsreichen Straße, die sich zwischen den Wohneinheiten mit
der Parklandschaft verbindet, den Vorzug. Die komprimierte lineare Anordnung
der Wohneinheiten und Gemeinschaftseinrichtungen gewährleistet unter Verwendung
einer zweiten Ebene kurze Erschließungs- und gedeckte Versorgungswege. Zwei übereinander
liegende terrassenartig projektierte zweigeschossige Wohnbereiche der Kinder
bieten trotz ihrer gedrängten Anordnung ausreichende Abschirmung gegenüber der
Nachbareinheit und stellen einerseits die Verbindung ins Freie als auch zur
„Stadt" her. Der starke gegliederte Wohnraum bietet den Kindern sowohl
die Möglichkeit der Kontaktaufnahme als auch des Sichzurückziehens".
Schweighofer
schreibt 1970 in einem Aufsatz über die „Stadt des Kindes": „Neu an
diesem Konzept ist vor allem, dass eine Stadt für Stadtkinder (260 Kinder und
Jugendliche im Alter von 3 bis 19 Jahren) eine Einrichtung schaffen will, die
folgerichtig städtisch sein muss. Diese Entscheidung bezieht sich sowohl auf
die gebaute Umwelt als auch auf die Funktionen, die Annehmlichkeiten und
Unannehmlichkeiten. Das pädagogische Konzept könnte also folgendermaßen
formuliert werden: das Kind soll in einem funktionsfähigen städtischen
Quartier aufwachsen. Die Kinderstadt ist nicht nur eine Einrichtung für
Kinder, sondern sie bietet ihre sozialen und kulturellen Dienste der Umgebung
an. Sie ist eine Integration in die städtische Großgruppe nach Innen und
nach Außen. Neben der Ausstattung der Wohnung mit eigenem Herd und eigener
Waschmaschine, stehen als Annehmlichkeiten dem Stadtbewohner die zentrale Küche
und die zentrale Wäscherei zur Verfügung.
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Dies
entspricht der Annehmlichkeit einer Stadt, wenn man darunter die Restaurants,
die Wäschereien, die Versorgung mit Fertigwaren und sonstigem versteht. Darüber
hinaus gibt es noch als öffentliche Dienste Läden, Bücherei, Freizeitzentrum
(Theater, Kino, Musik, Mal- und Bildhauerwerkstätten, Fotolabors usw.),
Sportzentrum mit Hallenschwimmbad, Turnsaal, Sport-und Spielplätzen,
Robinsongarten, Tischtennisräumen, Bastelräumen, Kegelbahn, weiters noch
Kinderzoo, die Stadtstraße mit nicht permanent überdeckter Straßenfläche zum
Rollschuh-, Schlittschuh- und Go-Cart-Fahren, für Schaustellungen und sonstige
Aktivitäten. Alle diese „Dienste" stehen, wie bereits erwähnt, dem
ganzen Quartier zur Verfügung. Diesen öffentlichen Einrichtungen sind nun die
Wohnungen zugeordnet, deren wesentliches Merkmal „Wohnungen für
Jedermann" sind. Wie in der Stadt sind die Häuser also mehrgeschossig und
kompakt, mit einigen, dem jungen Menschen entsprechenden Erlebnisbereichen.
Damit sind die Voraussetzungen geschaffen, das auch ohne weiteres private
Familien oder private Pflegefamilien in der Kinderstadt integriert werden können
- ein wesentlicher Aspekt der Kinderstadt."
Die
Kinder sollten sichtbar nicht als Randgruppe deklassiert, sondern als Bewohner
eines Zentrums und einer kommunikativen Freizeiteinrichtung auch
gesellschaftlich akzeptiert werden. So besteht die Anlage nicht nur aus fünf
Vierfamilienhäusern mit je einer Zehnkinderfamilie (in zweigeschossigen
Wohneinheiten mit autonomer Betreuung) und einem Jugendklub, sondern auch aus
Schwimmbad, Theater, Turnsaal, einer Gaststätte und anderen Einrichtungen
(Kleintierzoo etc.), die zugleich als öffentliche Anziehungspunkte gedacht
waren.
Das
komplexe Raumangebot ist um einen linearen Straßenraum organisiert, die Wohnhäuser
wenden sich nach Südwesten einem großen Parkgrundstück zu. Innerhalb dieser
dezidiert urbanen Typologie ist durch räumliche Ausbildung, durch Lichtführung,
durch Versatz in mehrere Ebenen, durch Terrassen und Abtreppungen eine außerordentliche
Vielfalt an Nutzungsangeboten und an dreidimensionaler Erlebbarkeit erreicht
worden. Die auf Transparenz und Kommunikation angelegte Architektur liefert
der inhaltlichen Konzeption in Fortführung der humanen Ansprüche der
klassischen Moderne die adäquate Hülle, die eben über eine rein
funktionalistische Bedarfsdeckung weit hinausgeht. Gerade in dieser Kongruenz
von baulicher und soziologischer Idee liegt Schweighofers - auch an vielen
anderen Bauaufgaben bewiesene -spezifische Stärke.
Die
drei Wohnbaukörper an der Mühlbergstraße, wie sie im Modell des Wettbewerbsbeitrages
Schweighofer zu erkennen sind, wurden seinerzeit aus wirtschaftlichen Gründen
nicht realisiert.
12.2.
Befund zum Ort
Die
„Stadt des Kindes" wurde im Westen Wiens, etwa 12 Kilometer vom
Stadtzentrum, nahe der Westautobahn A1 in Penzing errichtet. Der Bauplatz liegt
am Fuß des etwa 300 Meter hohen Mühlberges direkt am Rand des Wienerwaldes. Südlich
liegt ein Teil des Lainzer Tiergartens mit Wald- und Wiesenflächen. Im Norden
und Osten schließen Wohn- und Gewerbegebiete unmittelbar an. Die Liegenschaft
stellt sich als leicht nach Nordost fallender Hang dar, der an der Hofjägerstraße
in eine Ebene übergeht. Bei der Errichtung der „Stadt des Kindes" wurde
auf den wertvollen Baumbestand besonders Bedacht genommen, der noch vom
Schlosspark des barocken „Lederer-Schlössels" herrührt.
Das
Schloss wurde als „Lusthaus" des Barons von Huldenburg vermutlich von
Johann Bernhard von Fischer von Erlach 1715 fertiggestellt. Der nach dem letzten
Besitzer benannte Bau wurde 1973 abgebrochen. Aus alten Stichen ist eine
Gartenanlage mit fünf Terrassen und einem Amphitheater ersichtlich; zahlreiche
Freiplastiken, Brunnen und Becken bestimmten den Garten. Auch die
Gartenplastiken verschwanden zu Beginn der siebziger Jahre. Heute bezeugt noch
eine große Zahl von stattlichen Bäumen und wohlgesetzten Gehölzgruppen den
feudalen Ursprung der Anlage.
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Die „Stadt des Kindes" ist landschaftlich charakterisiert durch ihre attraktive Lage am Rand des Wienerwaldes. An die Liegenschaft grenzen einerseits unmittelbar Flächen des Wald- und Wiesengürtels, andererseits Wohn- und Gewerbegebiet, wodurch sie sich tatsächlich als Stadtrand, als Rand der Bebauung am bewaldeten Hangfuß, darstellt. Bemerkenswert sind die Bestände von solitären und in Gruppen zusammenwirkenden Gehölzen des ehemaligen Schlossparks, zwischen den oft dichten Forstflächen des Wienerwaldes und den befestigten oder gärtnerisch gefassten Freiflächen der „Stadt des Kindes". Dieser Bestand wurde kartiert und bewertet (siehe Beilage „Begutachtung der Freiflächen durch die MA 42")
12.3.
Denkmalpflegerischer Status
Das
Bauwerk stand bisher als öffentliches Bauwerk ex lege unter Denkmalschutz. Auf
Antrag der Stadt Wien - um Feststellung, ob die Anlage künftig auch unter
Bedachtnahme eines nicht öffentlichen Eigentümers unter Denkmalschutz gestellt
wird - hat das Bundesdenkmalamt mit Bescheid vom 17. Januar 2002 festgestellt,
dass „ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der Stadt des Kindes nicht
gegeben ist". In der Begründung des Spruches wird die architektonische und
sozialhistorische Bedeutung der Anlage gewürdigt. Gleichzeitig wird aber
klargestellt, dass „der Denkmalschutz, dessen Zielsetzung die
Substanzerhaltung sein muss, einer baulichen Weiterentwicklung im Rahmen einer
neuen Nutzungsfindung entgegenstehen würde, was umso sinnwidriger wäre, als
diese mit Einbeziehung Anton Schweighofers in die neuen Planungen erfolgen
soll".
12.4.Baulicher
Befund
Die
Baubeschreibung anlässlich des Schlussberichtes von 1976 (GESIBA, Gemeinnützige
Siedlungs-
und Bauaktiengesellschaft m.b.H.) ergibt folgende Kennwerte:
-
bebaute Flächen: 7.085
Quadratmeter
-
sonstige Flächen: 43.058
Quadratmeter im besonderen Sportflächen, befestigte Flächen,
Grünflächen,
Waldfläche
-
Nutzflächen: 16.120,65 Quadratmeter (Familienhaus 1,2,4,5, Familienhaus 3 +
Zentrum,
Personalwohnhaus, Sportteil, Wirtschaftsteil, Jugendhaus 1 und Jugendhaus 2)
12.5.
Instandhaltungsmaßnahmen
In
den Jahren 1991-2000 hat die Stadt Wien nach Angabe der Magistratsabteilung 23
zahlreiche
Arbeiten
zur Instandhaltung der „Stadt des Kindes" um einen ein Gesamtbetrag von
EUR
3,415.623,- (etwa 47 Millionen ATS, inkl. 20% USt.) durchgeführt. Detaillierte
Angaben zu
den
durchgeführten Arbeiten sind der Beilage „Instandsetzungsmaßnahmen" zu
entnehmen.
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13.
Verfahrensabsichten der Stadt Wien
Beschreibung
der Zielvorstellungen der Verkäuferin und der Öffentlichkeit:
13.1.
Flächennutzung und Bebauung
Die
MA 21-A hat als Grundlage des Auswahlverfahrens den beiliegenden Entwurf für
eine zukünftig zu konkretisierende Flächenwidmung und Bebauung vorgelegt.
Veräußert werden die als Bauland ausgewiesenen Flächen mit den zugehörigen
Epk- und Esp-Flächen.
Zusätzlich
zum Bestand, der einen eigenen Bauplatz darstellen kann, werden zwei weitere
bebaubare Flächen mit Bauklasse l, offenen Bebauung, höhenbeschränkt auf 6,5
Meter, ausgewiesen. Die Bebaubarkeit ist auf jeweils 25 % begrenzt.
Bebauungsmodul
1, an der Hofjägerstraße südöstlich an den Bestand anschließend, weist vier
bebaubare Teilflächen auf. Bebauungsmodul 2 an der Mühlbergstraße weist drei
bebaubare Teilflächen auf. Zur Gewährleistung eines großen architektonischen
Gestaltungsspielraums hat die in der Planbeilage dargestellte Aufteilung des
Modul 1 in vier Baukörper lediglich Empfehlungscharakter. Es sind auch
nutzungsbezogen anders gefasste Baukörper zulässig, sofern sie die maximale
Bebaubarkeit pro Teilfläche nicht überschreiten; die drei Teilflächen im
Modul 2 gehen noch auf den Wettbewerbsentwurf von Architekt Schweighofer zurück.
Flächenaufstellung
gemäß MA 21-A (Messung aus dem Plan 1:2000, Teilflächen auf 10m2 gerundet,
für den Baubestand gelten die Werte der Bestandspläne):
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Ist-Zustand |
Entwurf |
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Wl,
Wll, WIN o/g ÖZ |
10.070m2 |
Wl, Wll, WIN o/g |
10.070m2 |
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Wl, o, 6,5 m, 25 % |
12,380m2 |
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G
OZ (im Bestand) |
1.060m2 |
G
(im Bestand) |
2.020
m2 |
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G
OZ, unterird. Baulichkeiten nicht zulässig |
23,850
m2 |
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G
OZ Freiluft Sportanlagen zulässig |
12,560m2 |
— |
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P(OZ) |
1 .700 m2 |
P |
1.540m2 |
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OG |
900m2 |
ODg |
800m2 |
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Esp |
4.530 m2 |
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Epk |
5.760 m2 |
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SWW |
13.040m2 |
Als
Ausgleich zur zusätzlichen Bebauung werden Flächen im Ausmaß der zwei neuen
bebaubaren Flächen, die derzeit gärtnerisch auszugestalten sind, in das
Schutzgebiet Wald- und Wiesengürtel SWW zu übertragen. Die verbleibenden Flächen
zwischen dem Baubestand und dem SWW werden entsprechend der derzeitigen
Ausgestaltung und zur Gewährleistung der freien Raumnutzung als Epk und Esp
ausgewiesen.
Der
öffentliche Zugang zum Wald- und Wiesengürtel von der Hofjägerstraße über die
veräußerte Liegenschaft muss über zwei gewidmete Durchgänge (öDg) gewährleistet
werden. Zum Erhalt der gewünschten öffentlichen Durchgängigkeit im Bestand
sind die im Rahmen einer Widmung in zwei Ebenen ausgewiesenen öffentlichen
Durchgänge im Nutzungskonzept zu berücksichtigen. Zwischen der neuen
Bebauung im Modul 1 und Bestand könnte eine unterirdische Verbindung
hergestellt werden.
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Der
jetzt als Parkplatz ausgewiesenen Bereich um das Personalwohnhaus im Norden der
„Stadt des Kindes" sollte für die Bewohner gärtnerisch nutzbar werden.
Der anschließende Straßenraum könnte als
§ 53-Straße ausgewiesen bzw.
umgestaltet werden.
13.2.
Gesamtnutzungskonzept
Die
Stadt Wien sieht sich - über den Verkauf hinaus - in der Verantwortung für das
Wohlergehen des Bauwerks „Stadt des Kindes". Aus
der Sicht der
Stadt Wien wird an die neue Nutzung ein besonderer sozialer Anspruch gestellt,
der jenem, mit dem die „Stadt des Kindes" begründet wurde, auf seine
Weise gerecht wird. Es werden daher Nutzungsmuster und Bauwerke erwartet, die
den Nutzern vorbildhafte Dienste erweisen. Nach Auffassung der Stadt Wien, aber
auch der politischen Verantwortungsträger, würde sich ein
zielgruppenspezifisch optimiertes Wohnangebot an diesem Ort besonders gut
eignen. Als Eigenschaften einer solchen Konzeption wären zu nennen: soziale
Durchmischung, Eignung für besonders definierte Lebenssituationen wie Alleinerziehende,
„junge" Alte, Wohngemeinschaften, neue Lebensstile, neue soziale Gruppen
etc. Begleitet sollte dieser Wohnraum von kombinierten Kinderbetreuungs- und
Serviceeinrichtungen, von einem Tageszentrum, Freizeit- und
Gesundheitseinrichtungen inkl. Rehabilitation etc.
werden.
Die
Verkäuferin kann sich aber auch ein Seminarhotel mit Veranstaltungszentrum
Forschungs- und eine Bildungsinstitution, ein Sport- oder Fitnessinstitut samt
Campus oder eine Herberge für betreutes Kurzzeitwohnen vorstellen. Grundsätzlich
steht der Nutzungsvorschlag dem Käufer offen -
unter der Prämisse
eines ausgeprägt sozialen Anspruchs oder einer besonderen Dienstbarkeit für
die Öffentlichkeit, besonders für die Bewohner des Quartiers und des Bezirks.
13.3.
Funktion der Hochbauten
Die Stadt
erwartet die Erhaltung der öffentlichen Zugänglichkeit der in das neue
Nutzungskonzept integrierten Sporteinrichtungen. Das Schwimmbad soll für die
Bürger und für schulische Nutzungen zur Verfügung stehen. Die Turnhalle
sollte weiter von den Schulen genutzt werden und könnte Sportvereinen zur Miete
angeboten werden. Die Magistratsabteilung 56 (Schulverwaltung) beabsichtigt, die
schulische Nutzung der Sporteinrichtungen gegen ein ortsübliches Entgelt
sicherzustellen.
Die
Magistratsabteilung 11 will zwei Wohngruppen mit je 200 Quadratmeter Nutzfläche
(im Altbestand 350 Quadratmeter) dauernd zu einer ortsübliche Miete nutzen;
diese Flächen können im Bestand oder in einem Neubau liegen.
13.4.
Funktion der Freiräume
Die
Stadt Wien
erwartet die Herstellung eines Rasenspielplatzes auf der Liegenschaft. Die konstituierenden
Elemente der Freiraumgestaltung in der „Stadt des Kindes" (Pflasterung,
Wasserläufe, Geländemodellierung zu Spielzwecken etc.) sind prinzipiell
erhaltenswert. Bei neu errichteten Bauten soll auf ein hierarchisches
Freiraumkonzept - Gliederung von privaten, teilöffentlichen oder öffentlich
zugänglichen Teile - besonders geachtet werden.
13.5. Finanzielles Angebot
Es
soll in diesem Verfahren schlüssig nachgewiesen werden, dass eine
wirtschaftlich nachhaltige Nutzung des Objektes bzw. der Freiflächen, also
der architektonisch und städtebaulich relevanten Substanz, gewährleistet wird.
Die Bandbreite der zu erwartenden Mieten und ggf. Verkaufspreise soll
dargestellt werden. Die
Höhe des
Kaufpreises ist also nicht alleiniges Zuschlagskriterium, sondern die optimale
Sicherung des Bauwerks durch stabile Nutzung.
„Stadt des Kindes" Seite 13 von 13 11.02.2002
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